Il termine inglese “due diligence” può essere tradotto approssimativamente con “dovuta diligenza”. Si tratta di un’operazione facoltativa, ma molto importante in molte situazioni. Nel caso della due diligence urbanistica, ad esempio, la due diligence può entrare in campo nel caso di una compravendita immobiliare: è normale che chi acquista voglia assicurarsi che l’immobile che sta acquistando abbia tutte le carte in regola dal punto di vista legale e che sia quindi conforme con le tante normative vigenti. Il rischio è infatti quello di vedere compromesso il valore dell’immobile stesso. Per fare questa valutazione ci si può affidare a dei tecnici esperti, che non lascino nulla al caso.
È proprio l’Architetto Barbara Tè, fondatrice e guida della BM Engineering, a spiegarci meglio cos’è la due diligence urbanistica e a farci capire la sua importanza.
“La due diligence urbanistica – spiega – è lo studio di fattibilità di una attività o della progettazione di un immobile, ma non solo: costituisce anche una serie di linee guida da seguire, attraverso le quali si è certi di giungere ad un risultato concreto. Si passa obbligatoriamente attraverso un quadro normativo, da individuare di volta in volta in base a quale attività si intende avviare. La due diligence spiega anche quali sono le procedure urbanistiche da seguire e i passaggi del processo urbanistico che il cliente dovrà affrontare, passo dopo passo”.
Come agisce BM Engineering in questi casi?
“La BM Engineering si muove un po’ come se fosse un ispettore privato: la due diligence è la nostra indagine. – spiega ancora Barbara Tè – Man mano che procediamo con la nostra analisi portiamo spesso alla luce errori tecnici commessi da tecnici poco esperti, che spesso hanno portate ad ingarbugliare la situazione. Spesso il cliente si sente spaesato in questo groviglio di norme e procedure e non sa in che direzione muoversi. Noi non solo gli diamo una mano ad orientarsi, ma cerchiamo di individuare anche quale sia la normativa migliore per quel determinato caso oppure quali siano le diverse sfaccettature di uno stesso immobile o di un’attività. A volte un piccolo cambiamento ci permette di seguire una procedura più snella piuttosto che con una normativa più complessa”.
Vediamo insieme un caso esemplare
“Un nostro cliente – racconta l’Architetto Barbara Tè – aveva acquistato un immobile sulla base di un condono che era stato regolarmente richiesto e lo stava vendendo. Il condono, che avrebbe dovuto essere rilasciato di lì a poco, però, non è mai giunto perché la pubblica amministrazione sosteneva che questo immobile sorgesse su un’area sottoposta a vincolo idrogeologico. Io ho sempre insegnato ai miei collaboratori a rimettere sempre in dubbio ogni cosa senza dare nulla per scontato e abbiamo agito così anche in quella situazione. La prima cosa che abbiamo fatto come due diligence è stata la parte documentale: abbiamo quindi rianalizzato tutti i documenti forniti dal cliente, per scoprire che il vincolo idrogeologico non c’era. Dalle nostre analisi è infatti emerso che il vincolo che bloccava la procedura era stato erroneamente identificato sulla nostra area, ma che in realtà era sulla zona accanto e si arrestava ai confini della nostra area di interesse. La faccenda è stata così risolta in maniera molto rapida”.
Come possono muoversi i clienti?
“Non è raro che i clienti abbiamo problematiche di questo tipo. – ci spiega ancora Barbara Tè – Spesso hanno molti dubbi su ciò che possono o che non possono fare riguardo, ad esempio, all’avvio di un’attività o alla costruzione di un nuovo immobile. Il consiglio che vi posso dare? Parliamone! La scelta di come procedere passa sicuramente da una valutazione tecnica, valutazione che possiamo fare insieme per chiarirvi le idee”.
Come procede la BM Engineering nel caso di una due diligence?
Il percorso della BM Engineering: il primo passo è sempre un colloquio conoscitivo con il cliente per conoscerci meglio e stabilire gli obiettivi da raggiungere. Poi in genere si procede così:
- si effettua un primo sopralluogo al quale, se necessario, ne seguiranno altri;
- in base ai dati raccolti durante il sopralluogo, si richiedono i documenti relativi all’oggetto della due diligence. Se non fossero disponibili, si procederà a richiederli presso gli organi competenti;
- segue poi un’attenta analisi documentale, che prevede anche lo studio delle norme di settore, degli elaborati cartografici, dei titoli urbanistici presentati e molto altro ancora;
- sulla base di quanto raccolto vengono elaborate le possibili strade da percorrere per poter arrivare agli obiettivi prefissati. Al cliente viene quindi presentato un ventaglio di possibili opzioni tra cui poter scegliere.L’iter si conclude con un report completo, che verrà fornito al cliente. In questo modo si potrà essere sicuri di arrivare al risultato seguendo la strada non solo più sicura, ma anche più rapida.
